Votre siège social est situé hors de l’EEE
Si votre siège social est situé en-dehors de l’Espace économique européen, vous êtes soumis au régime des plus-values immobilières selon des règles spécifiques et tenus de désigner un représentant accrédité, quel que soit le montant de votre cession.
Nota bene : ces règles ne concernent pas les sociétés dont les bénéfices sont imposables au niveau de leurs associés (comme les SCI par exemple).
1 Règles de Calcul
Consulter le BOFIP (article 70)
La plus-value est déterminée par différence entre le prix de cession, d’une part, et le prix d’acquisition diminué pour les immeubles bâtis d’une somme égale à 2% de son montant par année entière de détention, d'autre part.
Bon à savoir :
- Le correctif de 2% ne s’applique que sur la valeur du bâti, le terrain ne doit donc pas être amorti. Si le terrain n’est pas valorisé, il est admis en pratique de lui accorder une valeur de 20% du tout ; le correctif ne s’appliquera donc que sur 80% de la valeur d’acquisition.
- Le correctif de 2% ne s’applique pas aux frais d’acquisition ; en revanche, il doit être appliqué sur les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement.
- Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, ainsi que les frais d’acquisition, doivent être déduits pour leur montant réel ; les forfaits de 7,50% et 15% du prix d'achat ne sont applicables qu’aux personnes physiques.
- L’exonération pour durée de détention n’est pas applicable.
La plus-value ainsi dégagée est soumise à l’impôt au taux d'IS fixé par le deuxième alinéa du I de l'article 219 du CGI ; les sociétés dont les bénéfices ne sont pas imposables au niveau de leurs associés ne sont soumises ni aux prélèvements sociaux ni à la taxe prévue à l’article 1609 nonies G du CGI.
2 L’obligation de désigner un représentant accrédité
Vous êtes tenus de désigner un représentant fiscal accrédité, quel que soit votre prix de cession et même si le calcul ne dégage aucune plus-value taxable.
Le représentant calcule votre plus-value et établit l’imprimé 2048-IMM-SD ; il est également garant de la taxe annuelle de 3% (voir ci-dessous) relative à l’année de cession.
3 La taxe de 3% sur la valeur vénale des immeubles détenus en France
Articles 990 D et suivants du CGI
Les personnes morales possédant un ou plusieurs immeubles en France sont redevables chaque année d’une taxe égale à 3% de la valeur vénale de ces immeubles au premier janvier de l’année.
Consulter le BOFIP
Les formalités doivent être accomplies par le dépôt de l’imprimé 2746 avant le 15 mai de chaque année (sous forme de télédéclaration).
2746-SD
Il est possible de demander l’exonération de cette taxe en dévoilant l’identité des associés et leur adresse fiscale au premier janvier de l’année de cession.
Attention, l’exonération ne peut s’appliquer qu’aux sociétés dont le siège est situé en France, dans un Etat membre de l’Union européenne ou dans un territoire ayant conclu avec la France une convention fiscale d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou dans un Etat ayant conclu avec la France un traité comportant une clause d’égalité de traitement.