Cas particuliers :
1 Cessions de terrains à bâtir
2048 IMM-TAB
Newsletter n°24, Newsletter n°27, Newsletter n°31, Newsletter n°32, Newsletter n°43, Newsletter n°48
Les terrains concernés s’entendent des terrains à bâtir au sens de la TVA sur les opérations immobilières, définis à l’article 257, I-2-1° du CGI. Il s’agit « des terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application du plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L 111-1-2 du Code de l’urbanisme ».
Sont ainsi considérés comme terrains à bâtir, les terrains situés dans les zones urbaines, les zones ouvertes à l’urbanisation des zones à urbaniser, les zones constructibles des cartes communales, les parties constructibles des communes et périmètres constructibles en zones naturelles et forestières.
Le terrain à bâtir est un terrain qui ne comporte pas d’ores et déjà des bâtiments (au sens de constructions incorporées au sol).
Bon à savoir : L’intention de démolir un immeuble existant ne suffit pas à caractériser un terrain à bâtir.
Un terrain supportant une construction dont l’état le rend impropre à un quelconque usage doit être assimilé à un terrain à bâtir dès lors qu’il est situé dans des zones où les constructions peuvent être autorisées.
Le forfait de 15% du prix d’achat n’est pas applicable aux terrains à bâtir même s’ils sont détenus depuis plus de 5 ans.
Seuls les frais de voirie, réseaux et distribution exposés sur des terrains à bâtir viennent en majoration du prix d’acquisition qu’ils soient imposés ou non par les collectivités ou leurs groupements (article 150 VB-I 5° CGI).
La taxe sur les plus-values élevées prévue à l’article 1609 nonies G du CGI ne s’applique pas.
Article 1605 nonies du CGI
Article 1529 du CGI
Newsletter n°26 et newsletter n°14
2 Cession d’un immeuble que vous avez fait construire (profit de construction occasionnel)
Newsletters n°10 et newsletter n°45
Vous avez acheté un terrain sur lequel vous avez édifié ou fait édifier une construction.
Dans ce cas, deux plus-values doivent être calculées et le prix de la vente doit être ventilé entre le terrain et la construction afin de déterminer :
La plus-value afférente au terrain
Prix d’acquisition : celui stipulé dans l’acte d’achat du terrain ou valeur portée dans l’acte de donation ou dans la déclaration de succession
Frais d’acquisition : forfait de 7,5% du prix d’acquisition (pour les achats à titre onéreux) ou frais réels sur justificatifs
Dépenses de construction : application du forfait de 15% du prix d’acquisition du terrain possible si les constructions sont achevées depuis plus de 5 ans
Délai de détention : il doit être décompté à partir de la date d’achat du terrain indépendamment de la date du début d’exécution des travaux
La plus-value afférente à la construction
Prix d’acquisition : coût des travaux de construction, soit :
. travaux réalisés par une entreprise : frais d’architecte, taxes liées à la construction, factures d’entrepreneurs
. achats de matériaux et coût de la main d’œuvre employée (salaires des ouvriers + charges sociales) jusqu’à la date de déclaration d’achèvement des travaux
ATTENTION : les achats de matériaux et le coût de la main d’œuvre employée ne peuvent être pris en compte au titre des travaux que dans le cadre d’un profit de construction occasionnel et en aucun cas dans le cadre de la cession d’un immeuble bâti.
Il s’agit donc d’une exception à la règle générale.
Frais d’acquisition : le forfait de 7,5% ne peut pas être appliqué.
Dépenses de construction : si la construction a été édifiée depuis plus de 5 ans, application du forfait de 15% du prix d’acquisition (coût des travaux de construction), sauf si les travaux au réel, postérieurs à la date de déclaration d’achèvement des travaux, s’avèrent plus intéressants.
Délai de détention : il doit être décompté à partir de la date de la déclaration d’ouverture de chantier.
Bon à savoir : Le fait que les dépenses de construction aient été incluses dans la base d’une réduction d’impôt sur le revenu est sans incidence (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier ou Duflot).
En cas de revente d’un immeuble acquis selon le régime juridique de la vente d’immeuble à rénover (article L262-1 du code de la construction et de l’habitation), le prix stipulé dans l’acte comprend à la fois le prix de l’existant et celui des travaux de rénovation (Article 150 VB, I). En conséquence, le coût des travaux de rénovation ne peut venir une nouvelle fois en majoration du prix d’acquisition sur le fondement de l’article 150 VB, II-4° du CGI.