Règles générales :
Article 150 U et suivants du CGI
Pour calculer le montant de votre impôt, il suffit de faire la différence entre le prix de cession de votre bien et son prix de revient qui se compose de votre prix d’achat, des frais d’achat et éventuellement des dépenses de travaux. Vous obtiendrez ainsi votre plus-value brute.
Après avoir déduit de cette plus-value brute l’abattement pour durée de détention, vous obtiendrez le montant de la plus-value nette sur laquelle vous serez imposé (19% pour le taux du prélèvement + 17,20% de prélèvements sociaux + le cas échéant, taxe de l’article 1609 nonies G du CGI).
1 Détermination de votre plus-value imposable
1-1 Prix de cession
Le prix de cession s’entend du prix stipulé dans l’acte, augmenté, le cas échéant, de certaines charges supportées par l’acquéreur et réduit de certains frais supportés par le vendeur: En savoir plus : lien vers le BOFIP.
Lorsque la vente englobe du mobilier, la valeur de celui-ci est déduite sur justificatifs.
Particularités en cas de vente « contrat en mains », Newsletter n°3
1-2 Prix d’acquisition
Le prix d’acquisition à retenir est le prix que vous avez effectivement acquitté, tel qu’il était indiqué dans l’acte.
En cas d’acquisition à titre gratuit (donation ou succession), le prix à retenir s’entend de la valeur retenue pour la liquidation des droits de succession ou de donation.
Le prix d’acquisition peut être majoré d’un certain nombre de charges et frais d’acquisition limitativement énumérés ainsi que de dépenses de travaux. Consulter le BOFIP
1-2-1 Les frais d’acquisition
Ils peuvent être retenus, en cas d’acquisition à titre onéreux, à hauteur du forfait de 7,5% du prix d’acquisition ou au réel sur justificatifs.
Bon à savoir : les intérêts contractés pour l’acquisition d’un immeuble ou le financement de travaux ne peuvent pas être retenus au titre des frais d’acquisition. Tous les frais qui ne sont pas mentionnés dans la loi sont exclus du calcul de plus-value.
En cas d’acquisition à titre gratuit, ils ne peuvent être retenus qu’au réel sur justificatifs (en cas d’acquisition par donation, si les frais ont été supportés par le donateur, aucun montant ne pourra être retenu).
1-2-2 Les dépenses de travaux
Si l’immeuble bâti est détenu depuis plus de 5 ans, il est possible d’appliquer un forfait de 15% du prix d’acquisition pour valoriser les travaux.
S’ils sont plus élevés que le forfait, vous pouvez opter pour la prise en compte des travaux au réel sur justificatifs (factures des travaux et preuves de paiement), à la condition qu’ils n’aient pas déjà fait l’objet d’une déduction fiscale.
Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration sont déductibles de la plus-value.
Bon à savoir : Les dépenses de réfection de toiture qui ont pour seul effet de remettre un immeuble en état constituent des travaux de réparation et d’entretien, non déductibles de la plus-value (Réponse ministérielle Bassot n°27539 – AN 25/11/2008 p.10202).
1-3 Abattement pour durée de détention
Il est décompté à partir de :
- La date de l’acte notarié qui constate l’opération en cas d’acquisition à titre onéreux ou de donation,
- La date du décès pour les immeubles reçus en héritage.
Pour les cas particuliers : Consulter le BOFIP
| Nombre d’années pleines de détention de l’immeuble cédé |
Taux de la réduction Impôt sur la plus-value |
Taux de la réduction Prélèvements sociaux |
| 0 à 5 | 0% | 0% |
| 6 | 6% | 1,65% |
| 7 | 12% | 3,30% |
| 8 | 18% | 4,95% |
| 9 | 24% | 6,60% |
| 10 | 30% | 8,25% |
| 11 | 36% | 9,90% |
| 12 | 42% | 11,55% |
| 13 | 48% | 13,20% |
| 14 | 54% | 14,85% |
| 15 | 60% | 16,50% |
| 16 | 66% | 18,15% |
| 17 | 72% | 19,80% |
| 18 | 78% | 21,45% |
| 19 | 84% | 23,10% |
| 20 | 90% | 24,75% |
| 21 | 96% | 26,40% |
| 22 | 100% | 28% |
| 23 | Exonération | 37% |
| 24 | 46% | |
| 25 | 55% | |
| 26 | 64% | |
| 27 | 73% | |
| 28 | 82% | |
| 29 | 91% | |
| 30 | 100% |
L’exonération pour durée de détention est donc acquise au bout de 22 ans concernant l’impôt sur la plus-value (prélèvement de 19%) et la taxe prévue à l’article 1609 nonies G du CGI et au bout de 30 ans concernant les prélèvements sociaux.
Rappel : depuis le 01/09/2014, il n’est plus opéré de distinction selon la nature des biens cédés (terrain à bâtir ou autres biens) pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières.
2 Impôts et prélèvements auxquels vous êtes soumis
Consulter le BOFIP
Newsletter n°48, Newsletter n°32, Newsletter n°33
Les non-résidents personnes physiques qui cèdent un bien immobilier en France sont taxables sur la plus-value réalisée au taux de 19%, auquel s’ajoutent 17,20% de prélèvements sociaux.
Ce taux de 19% est applicable que la cession soit réalisée en direct ou par l’intermédiaire d’une société, d’un groupement ou d’un organisme dont les bénéfices sont imposés au nom des associés.
Si le montant de la plus-value nette imposable est supérieure à 50.000 euros, les contribuables sont en outre soumis à la taxe sur les plus-values de cession d’immeubles prévues à l’article 1609 nonies G du CGI.
Cette taxe ne s’applique pas aux cessions de terrains à bâtir.
| Montant de la plus-value imposable (PV) |
Montant de la taxe prévue à l’article 1609 nonies G du CGI |
Calcul rapide |
| De 50.001 € à 60.000 € | 2% PV - [(60.000 - PV) x 1/20] | 7% PV - 3.000 |
| De 60.001 € à 100.000 € | 2% PV | 2% PV |
| De 100.001 € à 110.000 € | 3% PV - [(110.000 - PV) x 1/10] | 13% PV- 11.000 |
| De 110.001 € à 150.000 € | 3% PV | 3% PV |
| De 150.001 € à 160.000 € | 4% PV - [(160.000 - PV) x 15/100] | 19% PV- 24.000 |
| De 160.001 € à 200.000 € | 4% PV | 4% PV |
| De 200.001 € à 210.000 € | 5% PV - [(210.000 - PV) x 20/100] | 25% PV - 42.000 |
| De 210.001 € à 250.000 € | 5% PV | 5% PV |
| De 250.001 € à 260.000 € | 6% PV - [(260.000 - PV) x 25/100] | 31% PV - 65.000 |
| Supérieur à 260.000 € | 6% PV | 6% PV |